Βεβαίωση όρων δόμησης: Κλειδί για οικόπεδα εκτός σχεδίου και σε οικισμούς

Τα τελευταία χρόνια, η δόμηση σε εκτός σχεδίου γήπεδα και σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων βρίσκεται στο επίκεντρο μιας μεγάλης θεσμικής και πολεοδομικής αβεβαιότητας. Οι αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας, το 2022 και κυρίως το 2023, άλλαξαν ουσιαστικά τον τρόπο με τον οποίο αντιμετωπίζεται η εκτός σχεδίου δόμηση στην Ελλάδα, δημιουργώντας νέα δεδομένα για χιλιάδες ιδιοκτήτες οικοπέδων αλλά και για την αγορά ακινήτων συνολικά.

Για δεκαετίες επικρατούσε η αντίληψη ότι ένα γήπεδο άνω των 4 στρεμμάτων μπορούσε να θεωρηθεί οικοδομήσιμο. Η πρόσφατη νομολογία του ΣτΕ όμως ξεκαθάρισε ότι το εμβαδόν από μόνο του δεν επαρκεί.

Προϋπόθεση για την οικοδομησιμότητα είναι πλέον η ύπαρξη προσώπου σε νομίμως υφιστάμενο κοινόχρηστο δρόμο. Σε πολλές περιοχές της χώρας, όμως, οι δρόμοι αυτοί δεν έχουν ποτέ διοικητικά αναγνωριστεί, με αποτέλεσμα να δημιουργείται σοβαρή αμφιβολία για το αν πολλά γήπεδα μπορούν τελικά να οικοδομηθούν. Έτσι, χιλιάδες ιδιοκτήτες βρίσκονται σήμερα αντιμέτωποι με ένα καθεστώς αβεβαιότητας, απαξίωσης και ραγδαίου περιορισμού των δυνατοτήτων αξιοποίησης της περιουσίας τους.

Παράλληλα, σημαντικά προβλήματα εμφανίζονται και στους μικρούς οικισμούς. Πολλά όρια οικισμών είχαν καθοριστεί παλιότερα με νομαρχιακές αποφάσεις, οι οποίες σε ορισμένες περιπτώσεις κρίθηκαν νομικά προβληματικές. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα να αμφισβητηθεί η πολεοδομική κατάσταση χιλιάδων οικοπέδων που θεωρούνταν μέχρι πρόσφατα εντός οικισμού.

Ειδικά σε περιοχές που βρίσκονται στην εξωτερική ζώνη των οικισμών –τη λεγόμενη Ζώνη Γ– η δυνατότητα δόμησης δεν είναι πλέον δεδομένη με ασφάλεια, καθώς αυτές οι περιοχές δεν μπορούν να αντιμετωπίζονται αυτομάτως ως κανονικό τμήμα του οικισμού.

Σε πρακτικό επίπεδο, η πιο ασφαλής κίνηση για κάθε ιδιοκτήτη ή επενδυτή είναι ο πλήρης πολεοδομικός έλεγχος πριν από οποιαδήποτε αγορά ή επένδυση. Η έκδοση Βεβαίωσης Όρων Δόμησης αποτελεί σήμερα ένα κρίσιμο εργαλείο, καθώς επιβεβαιώνει αν ένα ακίνητο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο και αν ο δρόμος που το εξυπηρετεί θεωρείται νόμιμος. Χωρίς αυτήν τη διαδικασία, η αγορά οικοπέδου μπορεί να αποδειχθεί ιδιαίτερα επισφαλής.

Ωστόσο, δεν μπορεί να αγνοηθεί και η ευθύνη της πολιτείας για τη σημερινή κατάσταση. Το πρόβλημα της εκτός σχεδίου δόμησης ήταν γνωστό εδώ και χρόνια, όμως, ο πολεοδομικός σχεδιασμός προχώρησε με αργούς ρυθμούς.

Η επιλογή να μετατεθεί η λύση στα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια μπορεί να είναι σωστή ως κατεύθυνση, αλλά η καθυστέρηση στην ολοκλήρωσή τους παρατείνει την αβεβαιότητα για χιλιάδες ιδιοκτήτες. Το αποτέλεσμα είναι μια μεταβατική περίοδος σημαντικής αβεβαιότητας για ιδιοκτήτες, επενδυτές αλλά και για τις ίδιες τις πολεοδομικές υπηρεσίες.

Μέχρι να ολοκληρωθούν τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, σε πολλές περιοχές της χώρας, η δυνατότητα δόμησης παραμένει ασαφής. Η κυβέρνηση, εδώ και τρία έτη, έχει επιλέξει να μην προχωρήσει σε μελέτη αναγνώρισης οδών και σχετική νομοθετική πρωτοβουλία ώστε να επιταχύνει την λύση του ζητήματος, ενώ το υπουργείο Περιβάλλοντος δεν δίνει ενιαίες οδηγίες στις αρμόδιες πολεοδομίες ανά την Ελλάδα, με αποτέλεσμα τη διαφορετική αντιμετώπιση παρόμοιων υποθέσεων.

Η Ελλάδα βρίσκεται σήμερα σε μια κρίσιμη μεταβατική φάση. Το παλιό μοντέλο διάσπαρτης εκτός σχεδίου δόμησης περιορίζεται, ενώ το νέο μοντέλο πολεοδομικού σχεδιασμού δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί. Το ζητούμενο πλέον είναι να επιταχυνθούν οι διαδικασίες σχεδιασμού, ώστε να υπάρξει ένα σαφές και σταθερό πλαίσιο για τη δόμηση στις εκτός σχεδίου περιοχές, την ανάπτυξη των πόλεων και ειδικά της περιφέρειας και την ασφάλεια και αξία της ιδιοκτησίας. Με την εξαιρετικά καθυστερημένη κίνηση της πολιτείας και της κυβέρνησης, οι ελπίδες είναι μάλλον φρούδες.

Το Παρόν της Κυριακής